头部房企获险资青睐 强强联合成大趋势

作者:匿名时间:2019-11-03 13:00:05

■王筱月,我们的记者

融资政策的收紧影响了整个房地产行业,大型住宅企业也未能幸免。然而,凭借其在行业中相对较高的地位、高质量的土地储备和多年积累的发展经验,总公司已经能够吸引保险公司带来巨额资金来拯救它们。

今年以来,中国平安、华夏人寿等保险基金已参股住宅企业,掀起了2015年以来保险基金参股住宅企业的第二波浪潮。

《证券报》记者采访的多位专家表示,在融资紧张和住房企业资产短缺的双重背景下,住房企业需要资金,保险资金需要长期稳定的投资项目,双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代,住房企业与保险基金的关系将越来越密切,或者在长期租赁公寓、养老产业等领域发展新的合作模式。

保险投资减轻资本压力

自今年以来,保险基金频繁收购房地产企业的股票。保利地产半年度报告显示,前第二大股东泰康人寿(Taikang Life)再次将其持股增加0.97%,至6.27%。前海人寿以0.46%的持股比例出现在荣盛发展半年度报告前十大股东名单中。今年上半年,华夏人寿共收购光明地产2.71%的股份。

保险公司资金雄厚,财务运作能力强,可以弥补住房公司的不足苏宁金融研究所的特别研究员蒋寒告诉《证券报》记者。

最近的一个案例是,中国平安今年8月收购了中国金茂15.2%的股份,成为该公司的第二大股东。前第二大股东新华人寿退居第三大股东。就销售规模而言,过去四年,中国金茂的复合增长率约为50%。然而,在扩张的同时,该公司的负债也在攀升。今年上半年的项目出售和票据发行也被视为财政压力的迹象。中国金茂为此次增发融资总额约为8.15亿港元,将用作营运资金。这使得平安的股票在财政援助方面非常有意义。

此外,继2018年收购华夏幸福19.56%的股份后,中国平安在今年2月继续增持股份至25.25%,以确保其作为华夏幸福第二大股东的地位。平安成为股东后,向曾经面临资本链问题的华夏幸福伸出了援助之手。2018年底,平安资产管理公司与华夏幸福旗下公司签署协议,投资60亿元人民币实现债权。华夏幸福也在新股东的帮助下开始优化债务。2018年第四季度,该公司的融资净现金流为正。2019年上半年融资现金流从去年同期的-97.2亿元上升至317.42亿元。近日,华夏幸福继续将其在北京武胜科技的100%股权和债权转让给平安人寿。预计将收回58.29亿元人民币,资本状况有望进一步改善。

蒋寒认为,保险基金对住房企业投资的长期影响是,长期保险基金可以降低住房企业的资本成本,使住房企业从单一债务模式转变为金融资本组合模式。如果做得好,可能会有一个类似日本主要银行体系的产业结构,即公司以银行为主要贷款银行,接受其金融信托和金融监管。这种模式将大大降低交易成本,赋予住宅企业持续的生命力。

决定性因素是保险资本成为股东的主要因素

事实上,这并不是保险基金第一次进入房地产行业。早在2015年,在政策调控和宏观经济压力的背景下,住房企业就面临着资本链危机。与此同时,随着保险业的快速发展和宽松的市场准入政策环境,保险资金大量投资于领先的住房企业,以“抄底”。

2015年4月,中国平安的子公司中国平安人寿斥资62.97亿港元收购碧桂园9.93%的股份,成为碧桂园的第二大股东,持股比例仅次于杨佳的实际控制人杨颜回。同年,安邦保险入股保利房地产。泰康人寿也在2016年初进入保利地产前10名股东,目前仍持有6.27%的股份,成为第二大股东。也是在今年,宝能的子公司前海人寿进入万科集团前十大股东,并在此后继续增持股份,引发了著名的万宝之争。

万宝战役后,保险基金进入市场受到严格监管,尤其是类似野蛮人的标签,这给保险基金带来了巨大压力易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉记者,这就是保险公司从2017年到2018年上半年进入市场的举措减少的原因。

进入2019年,中国保险监督管理委员会(China Insurance Regulatory Commission)发出“鼓励保险基金增持上市公司股份”的呼吁,恰逢房地产政策收紧和整体价格走低,保险基金再次看到进入市场的机会。

据《证券日报》记者不完全统计,截至目前,已有16家上市房地产公司获得保险资金成为股东。前五名住宅企业中,除恒大外,其余四家是碧桂园、万科甲、保利地产和融创中国,均由平安、前海人寿和泰康人寿控股。在2018年中学评选的前20家住宅企业中,华夏幸福、金地、新城控股、徐汇控股集团、荣盛发展、中南建设、阳光城市等也有风险资本数据出现在股东名单上。

蒋寒表示,保险基金更青睐稳定的领导者,尤其是多元化明显的住房企业,这意味着保险基金更重视投资目标的稳定性,而不是短期盈利能力。协会垂直战略的联合创始人黄立冲告诉记者,保险公司需要稳定的投资回报,而房地产行业至少有可以抵押的实物资产,是相对安全的资产。

“开放获取土地,房地产公司可以看到土地储备,这意味着未来两三年的销售额现在可以计算出来,确定性非常强。”前20名住房公司的内部人士解释了保险基金以这种方式结算的原因。

强大的联盟是大势所趋。

目前,保险和住房公司已开始从资本市场持股向全面合作转变。

在获得平安股份后,中国金茂宣布,未来双方将在城市经营发展、项目开发和金融产品领域开展深入合作,发挥协同作用。平安对华夏幸福的布局更快。今年年初,平安为华夏的幸福带来了一个新的管理团队,由华润置地前首席执行官吴向东领导,为华夏的幸福打造商业地产、长期租赁公寓、杨康地产等新业务。

自平安2015年成为股东以来,碧桂园和平安的联系变得更加紧密。碧桂园集团创始人杨国强在内部会议上表示,他将充分利用平安73万人的保险销售团队。"如果平安每个人帮助我们销售一套,它将销售73万套."

除了将资本市场的股权扩大到特定项目之外,保险基金本身也在取得进展。

第一种模式是自持性。中国平安拥有的平安房地产拥有深圳平安金融中心、天津平安泰达金融中心和长沙平安财富中心等物业。泰康人寿经常占用土地来规划养老产业。其医疗保健系列已经建造了十多所泰康之家,如燕园和申园,它们也被认为是保险业的“大地主”之一。

第二种模式是以股权的形式参与项目。平安地产不仅参与了雅居乐金沙湾佳悦天杰项目和龙湖重庆中央公园项目,还与龙湖、万科、仁恒、招商局共同开发了济南cbd项目。今年年初以来,有消息称平安和住房总公司将共同接管这块土地。合作伙伴不仅包括中国香港四大家族之一的新鸿基地产,还包括老朋友万科和龙湖。

易居企业控股公司首席执行官丁祖昱告诉记者,平安不需要多种形式的组合,也不在这些合作项目中开展业务。因此,房地产公司非常受欢迎。平安的股票对开发商来说是一个红利项目,没有害处。在涉及整合的资本规则下,生存规则是相对生存的,可以采用联盟的形式来提高非联盟企业的进入门槛华泰证券研究新闻指出,强组合是房地产行业后期发展的趋势。

严跃进认为,未来,住房企业和保险企业之间的联系将会更加紧密,但在“不炒房”的大背景下,保险公司和房地产企业将会变得越来越理性,双方将会更多地讨论在长期租赁公寓和养老行业进行合作的可能性。

上一篇:坎特:塔科-法尔的转身跳投让我想起德克 这个小伙很不错
下一篇:是否与台湾“断交”?所罗门群岛:期望9月21日前做出决定
推荐阅读