长租公寓,爆发赴美上市潮

作者:匿名时间:2019-10-19 18:47:56

虽然雷雨尚未平息,但长期租赁公寓迎来了集体上市的浪潮。

东部时间10月7日,长期租赁公寓品牌青科公寓(Qingke Plantain)正式向美国证券交易委员会提交首次公开发行(ipo)文件。该公司计划在纳斯达克上市,预计筹资1亿多美元。如果计划进展顺利,青科公寓将成为海外上市的第一批长期公寓。

显然,长期租赁公寓正在开始ipo竞争。不久前,蛋壳公寓计划于今年在美国上市,筹资6-7亿美元。另一家总公司也报告称,该公司将于2020年在美国上市,可能筹资5亿至10亿美元。

在短短的两个月内,ipo消息似乎太巧合了,无法从三位父母租房的总公司传出。与此同时,为什么长期公寓急于上市?

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青科公寓的崛起可以说是近年来中国长期公寓的缩影。

作为一个拥有大量流动人口的国家,中国的租赁需求相当大。当非标准租赁市场冲击消费升级环境时,长期租赁公寓市场应运而生。自2006年以来,青科公寓创始人金光杰一直在收集相关数据进行研究。

在做律师赚了一点小钱后,金光杰开始实施在互联网plus公寓领域投资的想法。起初,他只想投资一些钱作为副业。但是后来,投资者的话把他完全拉进了这个行业。据说,当时,一位风投答应他,"如果你这么做,我们会投票。"

2012年,青科公寓成立。“绿色客人”是“年轻客人”的缩写。该公司将对其接收的房屋进行标准化,并将其出租给20-35岁的年轻城市租户。出租前,青科会提前进行标准化装修,但租赁价格不高,基本在1000-2000元/间之间,受到许多年轻白领的欢迎。

在创业之初,金光杰不敢急于扩大市场,因为他发现普通公寓一旦达到200或300套,很容易陷入增长瓶颈。他曾经说过:“与安逸等背景更好的公司相比,青科最重要的目标是生存。”

自2013年以来,长期公寓变得炙手可热。当时,在经历了几轮激烈的国内住宅价格上涨周期后,首次购房者的门槛已经大大提高。房价的上涨肯定把一些人拒之门外。如果你买不起房子,你只能选择租房子,所以各种品牌的长期公寓到处都在涌现。

凭借比赛的实力,青科公寓不得不抓紧时间。招股说明书显示,2012年,公寓数量超过900套,到2018年底,面向年轻客户的公寓数量飙升至91,200套,复合年增长率为114%,覆盖6个城市。

如今,青科公寓已经在长期公寓领域占据了很大的市场。招股说明书显示,就出租房屋总价值和数量而言,青科公寓目前是国内第三大长期出租公寓运营商。

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在匆忙的背后,离不开投资机构的“输血”。

公共信息显示,2012年青科公寓成立时,它接受了新西兰风险投资公司(New Zealand Venture Capital)的天使投资。两年后,达琛投了一轮1000万美元。2015年,赛富和迅在第二轮共投资1.8亿元人民币;2018年,摩根士丹利的私募股权基金和辛凯资本共同获得了数千万美元的第三轮投资。迄今为止,青科公寓的股权融资已累计超过1亿美元。

招股说明书显示,ipo前,青科公寓创始人兼首席执行官金光杰(golden light Jie)持有30.3%的股份和97.1%的投票权。在投资机构中,辛凯资本持有最多的股份,共计28.1%,而新信信托、赛富和摩根士丹利管理的私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%。

(照片来源:招股说明书)

长期以来,长期租赁公寓因其不成熟的盈利模式而受到一些风险投资机构的批评。根据目前的情况,大多数长期租用的公寓经营过度,利润模式单一。运营商高度依赖房地产资源。如果他们想占领市场,就必须不断投入大量资金,成为“主要房东”,然后租给房客。

招股说明书显示,青科公寓从2017年的5.22亿元增加到2018年的8.89亿元,同比增长70.3%。截至2019年6月30日的前九个月,收入为8.98亿英镑。然而,2017年和2018年,青科的净亏损分别达到2.45亿元和4.98亿元。

(照片来源:招股说明书)

钱花在哪里了?在收入产生之前,青科公寓必须预付房东几个月的租金并进行装修。此外,还有日常运营费用、维护费用和营销费用等。在地方支出的各个方面,收入来源几乎都依赖于租金。根据ipo文件,青科公寓的平均税前月租金仅为1149元,平均入住时间为8.5个月。如何支付费用已经成为一个“长期”的问题。

利润很难,但长期公寓必须继续扩张。金光杰曾透露:“30,000-50,000个房间的大小是公寓企业生存的底线。长期租赁公寓的商业模式是与出租房屋的房东签订长期合同,装修后重新向租户开放,从而通过租金差额获取利润。有必要在早期投资租金、装修等费用。如果房屋总数少于10,000套,公寓管理很难改善,打破资本链的风险很高。”

在这种情况下,青科只能努力寻找更多的租户,降低空置率,并拿钱扩张。招股说明书显示,青科公寓已与11家金融机构达成合作,目的是向租户提供分期贷款,同时也利用分期贷款的收益购买新公寓或进行装修。

值得注意的是,青科是业内唯一一家长期出租26个月的企业。前两个月是承租人支付的押金,后24个月是承租人的还款。当然,这种做法遭到了许多抱怨。

长租公寓里的里奇?列出来,对手留给你的时间很少。

即使损失巨大,长期公寓仍在ipo的路上。

现在蛋壳在前面,安逸和绿色的顾客,为什么长期公寓在这个时候集体寻求上市?

在过去的两年里,长期出租公寓经常陷入“雷雨”,金融链条像悬在头顶的达摩克利斯之剑一样断裂。这种情况自今年以来一直持续。今年2月,遇见在其资本链被打破后被麦嘉公寓收购。3月,因“租赁贷款”资金链而破裂的苏州雷萨克公寓(Suzhou Lestack)被蜂村网络科技公司收购。7月,南京玉恒公寓的资本链崩溃了。八月,莱加公寓倒塌。最近一次发生在半个月前,当时杭州德裕科技公司报告资本链断裂...在“雷雨”的背后,有许多受害者、房东和房客想哭。

随着大量长期租赁公寓的减少,风投/私募股权机构对这一领域变得越来越谨慎。再加上融资疲软,长期租赁公寓品牌将越来越难以从一级市场获得资金。只有一条路可走——首次公开募股。一方面,它将转向二级市场进行直接融资,同时,它还将允许前投资者退出。

对于长期公寓来说,现金流是生命线。自今年以来,蛋壳公司成功完成了新一轮融资。根据调查数据,今年3月,蛋壳公寓获得了老虎老虎基金(Tiger Tiger Fund)和蚂蚁金融服务公司(Ant Financial Services)5亿美元的C轮融资,其次是高蓉资本和快乐资本,估计价值超过20亿美元。今年6月,红杉中国、腾讯和天图资本(tiantu capital)在b轮融资中投资5亿美元,投资后估值为50亿美元,自由获得了泛大西洋投资的领先地位。

这已经成为一个利润微薄的行业。根据凯瑞的研究数据,长期租赁公寓行业的平均利润水平只有2%~4%,现金流回报周期至少需要6年以上。龙头企业可能不能吃肉,小企业甚至可能没有汤喝。

多年来,业内普遍认为"住房就是一切",所以头脑在烧钱,竞相抢占市场。在竞争下,行业的马太效应越来越明显。

搜狐中国董事长兼联合创始人潘石屹一直反对公寓的长期出租。他直截了当地说,通过烧钱创业是一条没有回报的道路,“租金回报率不到1%,租金翻一番仍是一种损失。”

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