龙湖的长租执念:很多企业挖个坑没见水就停了 我们会一直挖到水

作者:匿名时间:2019-11-09 11:43:06

在某种程度上,上海可以被视为龙湖皇冠住宅的缩影。通过这些项目的布局和产品的更新,我们可以看到龙湖在长期租赁公寓的轨道上的规模扩张、前进的阵痛和稳固的进步。

龙湖关羽上海古村公园店(孙万秋拍摄)

占地2万多平方米,共有504间套房,屋顶有一条精心设计的400米高层跑道,这是龙湖的旗舰关羽项目,位于上海宝山古村公园附近,开业不久。

自2017年7月关羽在上海开设第一家店铺以来,已经走过了两年多的发展历程。冠宇在上海收购了30个项目,开设了23家店铺,规模超过1万家。除金山外,所有城区均已实现项目布局。关羽在上海的深耕不仅拓宽了空间,增加了数量,还于今年1月完成了“核桃”、“松果”和“豆豆”三大系列产品线在上海的全面登陆。

在某种程度上,上海可以被视为龙湖皇冠住宅的缩影。通过这些项目的布局和产品的更新,我们可以看到龙湖在长期租赁公寓的轨道上的规模扩张、前进的阵痛和稳固的进步。

"我们将一直挖到河边。"

自2016年正式成立为集团四大“主渠道”业务之一以来,冠宇一直在龙湖的希望下拓展其领域。然而,在两三年后,行业经历了风口的爆发、赛马圈地、规模的收缩和集体衰落,赛道因拥堵而变得寂静无声。无论是占据优势的“国家队”还是誓言在三年内建设100万英镑的行业领袖,步伐都在放缓,或者他决心退出。龙湖已经成为少数几个坚持跑步的人之一。

喜欢创新的龙湖也是第一家在这条轨道上提出“轻、中、重资产”分割方法的公司。目前,冠宇结合了光(纯品牌的输出和管理及运营)、中(资产租赁管理10年以上、股权合作等。),以及重型(高品质物业的收集、合并和收购,以及开发管理)。总体而言,轻型资产几乎可以忽略不计,30%是重型资产,70%是中型资产。

仍有待探索的模式、长期资本回报和高额前期投资让市场对龙湖顽固的“勇往直前”感到困惑。

关羽成立三周年之际,龙湖关羽总经理张志聪在接受《国际金融新闻》记者采访时直言不讳地表示:“短短几年,这个行业经历了许多负面声音,从“百花齐放”到“拆仓”、“租借”和“出走”。每个人似乎对这个行业都非常失望。”

他停顿了一下,说道:“但我们真的希望通过龙湖观雨的努力,我们能给这个行业带来一些积极的能量。”因此,龙湖仍然把长期租赁公寓作为其主要的水路业务。关羽的扩张步伐不会停止。我们不会像一些公司一样,不看水就停止挖坑。我们会挖到水来。"

50,000是阈值

在不断扩张的背后,一方面,目前国内租赁住房供应量处于较低水平,具有广阔的商业前景和相对的社会价值。另一方面,龙湖对该行业的研究让他们相信,规模将是未来赛道成功的关键。

“我们已经做了调查和研究。50,000、100,000和200,000是长期租赁公寓业务需要跨越的门槛。”张志聪进一步解释说,“没有50,000英镑几乎不可能盈利。在50,000个房间以下,每个项目仍然可以通过“手拉手、肩并肩”来运作。如果达到50,000个房间,将会分布数百个项目,形成一个非常大的管理半径。没有强大的管理模式和信息系统,很难找到突破口。此外,约10万英镑是利润的转折点,当达到20万英镑时,利润将达到相对较好的水平。”

未能达到利润转折点被张志聪描述为未能达到火箭的“逃逸速度”。这家公司将面临两种死亡方式——快速死亡和现金流支持不足。缓慢死亡,一些具体项目的现金流可以维持,但考虑到公司层面的各种成本,这是一个长期的损失。

因此,在他看来,该行业尚未进入稳定期,无论是分散还是集中,届时都会有公司无法支撑,“洗牌才刚刚开始”。但他承认,“我们不想成为唯一的一个,但我们希望更多的人参与进来,实现多元化供应。”

龙湖冠宇产品图

谈到关羽目前的租赁情况,张志聪告诉《国际金融新闻》记者,截至6月底,已运营6个月以上的成熟项目平均租赁率超过90%,部分优质项目基本保持在95%-98%。

规模与利润之间的相关性使得张志聪认为有一些虚假的命题比其他命题更重要。在他看来,“没有规模绝对没有利润”。据2018年《中国日报》报道,截至6月底,共有64000套公寓开业,仅次于万科的82000套。据张志聪称,今年预计将超过8万台,收入超过10亿元。明年,它将达到10万台,收入目标为20亿元。它今年不会盈利,明年会盈利很少。

增速放缓

《龙湖年度报告》显示,截至2017年底,关羽共有15,000套公寓开业,到2018年底,这一数字已增至53,000套。随着规模的迅速扩大,大量不成熟的项目也降低了关羽的租金状况。

张志聪坦率地说,今年的发展速度与去年相比有所放缓。“一方面,我们主动调整节奏。经过快速发展,我们意识到我们需要时间让团队更好地运行,所以我们专注于提高现有项目的运行质量。另一方面,这也是由于该主题的标准和要求的内部改进。”

经历了发展阵痛的龙湖,对题材质量的重要性有了更多的了解。张志聪没有回避《国际金融新闻》记者提出的“如何改进对手头一些不满意项目的后续行动”的问题。他直截了当地说:“龙湖的确有一些项目利润不高,但就横向标杆而言,该行业支付的学费更少”。"

具体来说,因为我们自己的财产条件或环境和位置没有出租住宅楼的逻辑,“我们可以终止合作,坚决停止损失。在我们的300多个项目中,大约有五六个这样的项目,可以用一只手来计算”。张志聪补充说,另一类表现不佳的项目是由于周围环境和配套设施没有跟上,需求人群仍处于排水的早期阶段。从长远来看,这样的项目仍然有机会。我们将“提高经营质量,提高租金,通过提高经营质量实现租金增长”

在某种程度上,行业目前的困境似乎也传递到了人员层面。在过去的两年里,龙湖和万科的长期公寓的管理发生了一些变化。因此,一些人认为在长期公寓中取得好成绩并不容易。

对此,张志聪笑着说,他自愿接管公寓业务。他将中国的租赁住房市场描述为“一部电影”,现在他只出演了一部电影。这部电影的主角、配角和情节不明,尤其是在1998年的房地产行业。

张志聪对从成熟的房地产业转向全新的长期公寓感到兴奋。他认为这是一种职业,而不仅仅是一份工作。这是龙湖第一个从清华大学毕业的正式学生。自从进入公司,他就从前线开始,喜欢挑战。他认为,“高房价使城市中的年轻人处于相对弱势的地位。政府拥有的租赁住房和市场供应的租赁住房都是这些年轻人在城市中享受体面生活的重要供应品。因此,这是一个公益性质的行业,这就是我愿意加入的原因。”

(国际金融新闻记者孙万秋)

资料来源:国际金融新闻

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