融资成本上升,破“7”下房企的海外筹资百态?

作者:匿名时间:2019-11-03 19:59:28

内外融资渠道已经收紧,今年的房地产融资环境可以说是非常秋季。

7月12日,国家发改委发布通知,房地产公司发行的海外债券只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。前一段时间,中央银行、银行保险监督管理委员会、国家发展改革委等部门纷纷表态,要加强对信托、银行贷款、信托等众多住房企业融资渠道的监管。如何解决钱袋问题已经成为住宅企业面临的难题。

国家统计局数据显示,2019年1月至8月,房地产开发企业获得资金1137.24亿元,同比增长6.6%,比1月至7月下降0.4个百分点。其中,国内贷款1732.2亿元,增长9.8%。利用外资81亿元,增长1.3倍。自筹资金3603.6亿元,增长3.1%。存款和垫款总额3877亿元,增长8.3%。个人抵押贷款总额17449亿元,增长11.8%。

如果我们比较到位资金的比例,我们可以发现国内贷款的支持明显减弱。考虑到前一年的资金余额,2019年1月至8月本年度实际支付的资金累计总额为1771.93亿元,其中前一年的资金余额占35.82%,同比增长2.33%。国内贷款占9.78%,同比下降1.49%。

在海外债务方面,受海外融资监管更加严格的影响,房地产公司自今年以来也频繁进行海外融资。据意见指数统计,2019年1月至7月,住房企业以发行海外债券(含计划)的形式筹集资金4328.97亿元,数量168家,同期数量和规模创历史新高。然而,由于使用有限,几乎所有上述海外债务都是借新还旧。

应当指出,受债券发行目的和人民币贬值的影响,住房企业也在积极防范汇率风险。对意见指数的回顾表明,自年初以来,许多企业已经提前赎回了海外债券。例如,世茂赎回了价值5.5亿美元的2022年优先票据,赎回价格相当于这些票据本金的104.188%,加上截至赎回日(不包括该日)累计未付利息,使赎回价格总计达到5.78亿美元。

数据显示,截至9月,内地房地产企业发行的美元债券平均利率为8.99%,而2018年可计算的美元债券平均利率为7.42%。值得一提的是,法明和当代地产发行的美元债券年内分别达到15%和15.5%的新名义利率。

如此高的海外发行利率也逐渐增加了住房企业的融资成本。意见指数统计发现,2019年上半年,许多住宅企业的融资成本都有所上升,其中碧桂园2019年年中贷款总额的加权平均借款成本从去年同期的5.81%上升至6.13%,融资成本上升了0.32%。

成本上升是一方面。看看住房企业的中期报告,2019年年中,许多住房企业的净利润出现了不同程度的下降。根据意见指数统计,销售额排名前40位的30家住宅企业的净利润率显示,14家企业的净利润率最多下降了5%以上。其中,一家领先住宅企业的净利润从去年年中的17.65%降至2019年中的11.92%。

事实上,观察住宅企业净利润下降的原因,我们可以看到该指标不仅受产品结构、结转节奏、销售成本等因素的影响。,但也受到汇兑损益的限制。以上述30家样本企业为例,2019年上半年汇兑损益对净利润的影响不容低估。其中,24家房地产企业上半年录得汇兑损失,汇兑损失对净利润的影响最大,为-7.7%,10家企业的影响超过-2%。这不难解释为什么最近几天许多住房企业一直在积极偿还海外债务。

随着人民币贬值,住房企业在国外发行债券的资本成本实际上增加了。过去给住宅企业带来输血渠道的海外债务现在就像“达摩克利斯之剑”。赎回还是对冲?海外债务还有窗口吗?鉴于汇率的影响,住房企业有什么对策?

9月24日,以“汇率与海外债券融资”为主题的圆桌会议将在深圳举行。届时,房地产企业、金融机构和房地产精英将齐聚一堂,讨论如何打破“七大”政策下房地产企业的海外融资生态,为海外债券融资提出建议。

更具体的议程和激动人心的主题如下:

从13: 00到14: 50登录

14:00-14:30幸运年艺术欣赏

14:30-15:30股票话题1:人民币“七破”海外债务的“钱途”在哪里?

随着人民币贬值,住房企业在国外发行债券的资本成本实际上增加了。过去给住宅企业带来输血管道的海外债务现在就像“达摩克利斯之剑”。赎回还是对冲?海外债务还有窗口吗?

15:30-16:30股票话题2:汇率波动带来的净利润,住房企业应该如何应对?

人民币兑美元汇率“突破7”,已成为不争的事实。除了悬而未决的中美贸易之外,未进行外汇套期保值的住房企业的净汇兑损失将增加,这也将增加财务成本,并进一步影响净利润率。我们应该如何打破游戏?

16:30-17:30讨论会议

讨论主题1:人民币贬值、流动性和资本成本的解决方案是什么?

讨论主题2:风险控制和外汇套期保值是如何工作的?

讨论主题3:成本上升下的债务结构调整

17:35-18:35圆桌晚餐美味不懒餐厅

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